条文
数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
２ 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。
解説
第四条では、共用部分や一部共用部分が区分所有権の目的にならないということが規定されています。また、規約共用部分の設定についても記載されています。
「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は」とわかりにくい記述となっておりますが、要するに区分所有建物のエントランスホールや廊下、階段、エレベーター等は共用部分で区分所有権の目的にすることができないということです。
具体的な共用部分の例としては、下記に掲載しているマンション標準管理規約の別表第２に詳しく記載されています。
なお、この当然に共用部分となるものは法定共用部分と呼ばれます。一方で、第二項で定められているのは、専有部分となるべきところを規約によって共用部分にすることができるということで、これを規約共用部分といいます。
規約共用部分は、その旨を登記しておかないと第三者に対抗することができません。例えば、共用部分だと思っていた管理事務室を第三者に売却されてしまった場合、登記をしておかないとこの第三者に管理事務室の所有権を主張されると対抗できません。
なお、管理事務室は利用上の独立性を有しないという判例もありますので、登記していなければ必ずしも専有部分と解されるわけではないようです。ただ、後々のトラブルを避けるためにも規約共用部分として登記しておくべきでしょう。
関連法規等
マンション標準管理規約（単棟型） 第８条（共用部分の範囲）
対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。
別表第2 共用部分の範囲
１ エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、 屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メータ ーボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎 部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
２ エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、 テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配 管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配 管継手及び立て管)等専有部分に属さない「建物の附属物」
３ 管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物
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