条文
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
解説
第一条は建物の区分所有に関する定義について規定しています。
区分所有法は、正式には「建物の区分所有等に関する法律」と言い、区分所有建物がその対象となります。
区分所有建物というと、分譲マンションが思い浮かびますが、区分所有される建物であればオフィスや店舗、複合的な用途の建物も区分所有建物であり、区分所有法の対象となります。
所有権については、原則として一つの物に対して一つの所有権しか成り立ちません。これを一物一権主義といいます。
ですので、1棟の建物の一部となる部屋や区画を所有権の目的とする区分所有は例外的な扱いになります。
かつては民法において区分所有の規定はあったものの、そこで規定された基本的な項目では分譲マンション等には対応できないため、一般法である民法の特別法として昭和37年に区分所有法が制定されました。
第一条の所有権の目的とする建物の部分を専有部分ということが、第二条で定義されます。
専有部分とされるには構造上の独立性と利用上の独立性を有することが要件となります。
構造上の独立性とは、物理的に壁や天井、床等でその部屋や区画が他の部分と区切られていることです。
利用上の独立性とは、独立して住居や事務所、店舗等として利用可能な状態にあることで、他の区画を通らないと入ることができない区画は利用上の独立性を有しているとは言えません。
関連法規等
マンション標準管理規約（単棟型） 第７条（専有部分の範囲）
対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
２ 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
３ 第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。
マンション標準管理規約（単棟型） 第７条関係コメント
１ 専有部分として倉庫又は車庫を設けるときは、「倉庫番号を付した倉庫」又は「車庫番号を付した車庫」を加える。また、全ての住戸に倉庫又は車庫が附属しているのではない場合は、管理組合と特定の者との使用契約により使用させることとする。
２ 利用制限を付すべき部分及び複数の住戸によって利用される部分を共用部分とし、その他の部分を専有部分とした。この区分は必ずしも費用の負担関係と連動するものではない。
利用制限の具体的内容は、建物の部位によって異なるが、外観を構成する部分については加工等外観を変更する行為を禁止し、主要構造部については構造的変更を禁止する趣旨である。
３ 第1項は、区分所有権の対象となる専有部分を住戸部分に限定したが、 この境界について疑義を生じることが多いので第2項で限界を明らかにしたものである。
４ 雨戸又は網戸がある場合は、第2項第三号に追加する。 (第3項関係)
５ 「専有部分の専用に供される」か否かは、設備機能に着目して決定する。
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