区分所有法第十八条（共用部分の管理）の解説

条文

共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

３　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。

４　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

解説

共用部分の管理のうち、第十七条で定められた「形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更」以外の事項は集会の決議によって決定されます。やや紛らわしい書き方になっていますが、第十七条の場合も集会の決議であることには違いありません。「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による」という特別な条件がついているかどうかということです。

共用部分の管理のうち、第十七条の場合は特別決議、それ以外の場合は普通決議と考えておけば問題ありません。

なお、ここではあくまで共用部分の管理が対象の条文となっていますので、管理規約の変更等は別の条文で定められることになります。

保存行為については、各共有者が行うことができると定められていますので、共用部分の清掃などは各区分所有者が行うことができます。

第二項では、第一項の規定について、規約で別段の定めをすることを妨げないとしておりますので、管理規約で区分所有法とは違う規定を設けることができます。マンション標準管理規約（単棟型）では、第２１条で「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」と定めています。

ですので、標準管理規約によれば、管理に関することは管理組合が行い、管理組合の議決事項と理事会の議決事項をそれぞれ管理規約に定めることになります。

第三項は第十七条第二項と同様、特別の影響が及ぶ専有部分の区分所有者を保護する規定です。

第四項では、共用部分に対する損害保険契約は共用部分の管理としてみなすと規定されていますので、共用部分に対して保険をかける場合は集会（総会）の決議が必要となります。

関連法規等

マンション標準管理規約（単棟型）第２１条（敷地及び共用部分等の管理）

敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

２　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

マンション標準管理規約（単棟型）第２１条関係コメント

１　第1項及び第3項は、区分所有法第18条第1項ただし書において、保存行為は、各共有者がすることができると定められていることに対し、同条第2項に基づき、規約で別段の定めをするものである。

２　駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行う。

３　バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。

４　本条第1項ただし書の「通常の使用に伴う」保存行為とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入替え等である。

５　バルコニー等の経年劣化への対応については、3のとおり管理組合がその責任と負担において、計画修繕として行うものである。ただし、バルコニー等の劣化であっても、長期修繕計画作成ガイドラインにおいて管理組合が行うものとされている修繕等の周期と比べ短い期間で発生したものであり、かつ、他のバルコニー等と比較して劣化の程度が顕著である場合には、特段の事情がない限りは、当該バルコニー等の専用使用権を有する者の「通常の使用に伴う」ものとして、その責任と負担において保存行為を行うものとする。なお、この場合であっても、結果として管理組合による計画修繕の中で劣化が解消されるのであれば、管理組合の負担で行われることとなる。

６　バルコニー等の破損が第三者による犯罪行為等によることが明らかである場合の保存行為の実施については、通常の使用に伴わないものであるため、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、同居人や賃借人等による破損については、「通常の使用に伴う」ものとして、当該バルコニー等の専用使用権を有する者がその責任と負担において保存行為を行うものとする。

７　第2項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。

８　配管の清掃等に要する費用については、第27条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

９　第3項ただし書は、例えば、台風等で住戸の窓ガラスが割れた場合に、専有部分への雨の吹き込みを防ぐため、割れたものと同様の仕様の窓ガラスに張り替えるというようなケースが該当する。また、第5項は、区分所有法第19条に基づき、規約で別段の定めをするものである。承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事会の決議によるものである(第54条第1項第五号参照)。

10　区分所有法第26条第1項では、敷地及び共用部分等の保存行為の実施が管理者(本標準管理規約では理事長)の権限として定められている。第 6項では、災害等の緊急時における必要な保存行為について、理事長が単独で判断し実施できることを定めるものである。災害等の緊急時における必要な保存行為としては、共用部分等を維持するための緊急を要する行為又は共用部分等の損傷・滅失を防止して現状の維持を図るための比較的軽度の行為が該当する。後者の例としては、給水管・排水管の補修、共用部分等の被災箇所の点検、破損箇所の小修繕等が挙げられる。この場合に必要な支出については、第58条第6項及びコメント第58条関係5を参照のこと。

11　災害等の緊急時において、保存行為を超える応急的な修繕行為の実施が必要であるが、総会の開催が困難である場合には、理事会においてその実施を決定することができることとしている(第54条第1項第十号及びコメント第54条関係1を参照。)。しかし、大規模な災害や突発的な被災では、理事会の開催も困難な場合があることから、そのような場合には、保存行為に限らず、応急的な修繕行為の実施まで理事長単独で判断し実施することができる旨を、規約において定めることも考えられる。更に、理事長をはじめとする役員が対応できない事態に備え、あらかじめ定められた方法により選任された区分所有者等の判断により保存行為や応急的な修繕行為を実施することができる旨を、規約において定めることも考えられる。なお、理事長等が単独で判断し実施することができる保存行為や応急的な修繕行為に要する費用の限度額について、予め定めておくことも考えられる。

12　第6項の災害等の緊急時における必要な保存行為の実施のほか、平時における専用使用権のない敷地又は共用部分等の保存行為について、理事会の承認を得て理事長が行えるとすることや、少額の保存行為であれば理事長に一任することを、規約において定めることも考えられる。その場合、理事長単独で判断し実施することができる保存行為に要する費用の限度額について、予め定めておくことも考えられる。