区分所有法第十一条（共用部分の共有関係）の解説

条文

共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。

２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。

３　民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない。

共用部分は区分所有者全員の共有、一部共用部分はそれを共用する区分所有者の共有となります。管理所有の場合を除いて、区分所有者以外の人が共用部分の所有者となることはできません。

一部共用部分は第三条で定められたとおり、一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分のことを言います。複合用途の建物で一部共用部分が設定されることが多く、例えば下駄ばきマンションにおいて、低層階の店舗だけが使用する出入口や通路、階段などを一部共用部分として設定することがあります。

そうすると、この一部共用部分は店舗の区分所有者のみ共有となり、原則として、店舗の区分所有者で管理を行うことになります。なお、一部共用部分が設定された場合、区分所有者全員の共有となる共用部分は全体共用部分と呼ばれます。

第二項では、第一項の規定について規約で別に定めてもいいとしています。極端な話、規約に定めれば共用部分をある特定の人の所有にしてもいいことになります。ただし、続いて「第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない」と定められています。

第二十七条第一項は管理所有に関する規定ですので、管理所有でない限り区分所有者以外の人が共用部分の所有者となることはできません。ですので、先ほどの特定の人というのは、管理所有の場合を除いて区分所有者に限られます。

なお、マンション管理標準規約（単棟型）第９条では「対象物件のうち敷地及び共用部分等は、区分所有者の共有とする。」とされています。

第三項に記載がある民法第百七十七条の規定というのは、不動産に関する物権は登記しないと第三者に対抗できないというものですので、共用部分は登記していなくても第三者に対抗できるということになります。