区分所有法第二条（定義）の解説

条文

この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。

２　この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。

３　この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。

４　この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

５　この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう。

６　この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。

第二条では、専有部分や共用部分などのように区分所有建物において重要な概念となる用語が定義されています。

専有部分は第一条で規定された所有権の目的となる建物の部分のことを言い、共用部分は専有部分以外の部分のことを言います。要するに、区分所有建物は大きく専有部分と共用部分に分かれるということです。

マンション標準管理規約（単棟型）第7条（専有部分の範囲）では、「区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする」とされており、倉庫または車庫を設けるときは、「倉庫番号を付した倉庫」または「車庫番号を付した車庫」を加えます。

また、マンション標準管理規約第7条第２項では、専有部分と共用部分の境にある構造物の帰属についても下記のとおり定めています。

そして、設備関係についてはマンション標準管理規約第7条第3項に「専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。」と記載されていますので、専有部分の床下を通る配管等は専有部分と解されます。

共用部分についてもう少し詳しくみると、「専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう」ともあります。

「専有部分に属しない建物の附属物」は電気の配線やガス・水の配管、消火設備など、文字通り専有部分に属しない建物の付属物のことです。

では、「第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物」とは何でしょうか。これは規約共用部分と呼ばれるもので、本来であれば専有部分とされるところを、規約によって共用部分にすると定めたものです。

分譲マンションでは、管理事務室や集会室、倉庫、電気室、形状によっては駐車場などが規約共用部分として設定されています。

第四条で定められていますが、この規約共用部分はその旨を登記しないと第三者に対抗することができません。要するに、規約共用部分として登記しておかないと、第三者に専有部分としての所有権を主張されかねないということです。

敷地利用権は、その名の通り建物の敷地を利用する権利で、権利形態としては所有権や地上権、賃借権などがあります。

区分所有建物においては、部屋や区画を所有しているという意識が強いので、敷地についての権利はイメージしづらいのですが、敷地に建物を建てている以上、当然に敷地に対する権利があり、権利形態が所有権の場合は敷地利用権を区分所有者全員で共有（所有権以外の場合は準共有）していることになります。

なお、第二十二条の規定により、規約に別段の定めがある場合を除き、専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することはできません。

マンション標準管理規約は管理規約を制定・変更する際の参考となるもので、法的な強制力はありません。