条文
区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。
２ 建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたときは、その土地は、前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす。建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となつたときも、同様とする。
解説
第五条は、区分所有建物の規約敷地に関する規定です。
区分所有法第二条第五項では、下記の２種類の土地が区分所有建物の敷地であると定義されています。
- 建物が所在する土地
- 第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地
建物が所在する土地は当然に建物の敷地であり、法定敷地と呼ばれます。これに加えて、建物およびその敷地と一体として管理または使用する駐車場や庭、通路なども規約によって建物の敷地とすることができます。これがこの第五条第一項で規定されている建物の敷地で規約敷地といいます。
規約敷地は、法定敷地と隣接している必要はなく、道路を隔てていても別ブロックにあっても、一体として管理または使用するのであれば、規約敷地として設定することが可能です。
規約敷地の例としては、法定敷地内で十分な駐車場が確保できなかった場合、別の土地に駐車場（以下「B駐車場」とします。）を設置し、そこを規約敷地とする場合があります。
B駐車場が区分所有者全員の共有であると、このB駐車場については区分所有法が適用されず、民法が適用されることになります。そうすると、各区分所有者は専有部分とB駐車場の共有持分権を分離して処分することができてしまいます。
もし、専有部分のみを購入してしまった場合、その購入者はB駐車場を使用することができません。そういう不都合を起こさないため、B駐車場の土地を規約敷地として設定することで、区分所有法の分離処分の禁止が適用され、専有部分とB駐車場の土地とを一体的に取り扱うことができるようになります。
第二項はみなし規約敷地についての規定です。例えば、土地Ａと土地Ｂにまたがって建物が立っており、何らかの理由で土地Ｂ側の建物部分だけが滅失した場合、規約に設定していなくても土地Ｂを規約敷地とします。これをみなし規約敷地といいます。分筆により土地の上に建物が存在しない状態になった場合も同様に規約敷地とみなされます。
地震等の何らかの理由で建物がなくなった土地に建物が所在しないという理由で区分所有建物の敷地ではない（法定敷地ではない）となると、分離処分の禁止の原則が適用されず、土地だけが第三者に売却されるというような不都合な事態にもなりかねません。
そのため、上記のように、建物が存在しなくなった土地は自動的に規約敷地とみなされるように規定されています。
なお、法定敷地の一部が空地となっていて、その空地部分を分筆した場合、その空地部分は法定敷地ではなくなってしまいますので、そういう場合も区分所有法第五条第二項の規定により空地部分はみなし規約敷地となります。
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