条文
建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。
解説
区分所有建物に瑕疵（かし）ー不具合や欠陥など、があって他人の損害を与えたときは、その瑕疵は共用部分にあると判断されます。
民法の第七百十七条には「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。」という規定があります。
土地工作物の設置や保存に瑕疵があった場合、第一次的には占有者が損害賠償の責任を負います。そして、占有者が損害の発生を防止するために必要な注意をしていれば、第二次的には所有者が損害賠償の責任を負うということです。
区分所有法にこの規定をあてはめると、専有部分に瑕疵があればその占有者または区分所有者が、共用部分に瑕疵があれば区分所有者全員が責任を負うことになります。（共用部分の占有者を管理組合とするか区分所有者全員とするかは意見が分かれるようです。）
ただ、区分所有建物においては瑕疵があった箇所が専有部分であるのか共用部分であるのか被害者側が特定するのが難しいため、区分所有法では、瑕疵があった箇所が不明である場合、被害者の立証責任を軽減するため、その瑕疵は共用部分にあると判断されることが定められています。
これにより、被害者は瑕疵があったのが専有部分であるのか共用部分であるのか立証する必要がなくなります。ただし、損害の原因が建物の設置または保存の瑕疵であることは立証する必要があります。
もちろん、立証のなかで専有部分に瑕疵があることが明らかになれば、その専有部分の占有者または区分所有者が損害賠償することになります。
なお、条文中に他人とありますが、区分所有者が被害者となった場合、その区分所有者は他人に該当します。
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