区分所有法 第七条（先取特権）の解説

条文

区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

２　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。

３　民法（明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

解説

第七条は、区分所有者の先取特権についての規定です。

先取特権とは、民法で第三百三条で「先取特権者は、この法律その他の法律の規定に従い、その債務者の財産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。」と規定されていて、本条でその対象となるのは下記の債権です。

• 共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権
• 規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権

第二項では、この先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなすとされています。民法第三百六条に一般の先取特権が以下のように記載されており、共益費用の先取特権は一般の先取特権のひとつです。

1. 共益の費用
2. 雇用関係
3. 葬式の費用
4. 日用品の供給

一般の先取特権の順位については、民法第三百二十九条第329条に以下のとおり定められており、共益の費用は一般の先取特権のなかでは最も高順位です。

1. 一般の先取特権が互いに競合する場合には、その優先権の順位は、第306条各号に掲げる順序に従う。
2. 一般の先取特権と特別の先取特権とが競合する場合には、特別の先取特権は、一般の先取特権に優先する。ただし、共益の費用の先取特権は、その利益を受けたすべての債権者に対して優先する効力を有する。

難しく記載されていますが、重要なポイントは管理費や修繕積立金について先取特権が成立するということです。この規定により、管理費等の滞納があった場合も他の債権者より優先して弁済を受けることができます。

ただし、この先取特権は登記された抵当権よりも優先順位が劣ります。そのため、競売を行って落札された場合でも、落札金額より住宅ローンの金額のほうが大きければ、滞納金を回収することができません。