区分所有法第一条（建物の区分所有）の解説

条文

一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

一棟の建物に構造上の独立性および利用上の独立性を有する住居や店舗、事務所等がある場合、その各部分はそれぞれ所有権の目的とすることができます。

区分所有法は、正式には「建物の区分所有等に関する法律」と言い、区分所有建物がその対象となります。

区分所有建物というと、まず思い浮かぶのが分譲マンションではないかと思いますが、区分所有される建物であればオフィスや店舗、複合的な用途の建物も区分所有建物であり、区分所有法の対象となります。

民法によると、所有権については原則として一つの物に対して一つの所有権しか成り立ちません。これを一物一権主義といいます。ですので、1棟の建物の一部となる部屋や区画を所有権の目的とする区分所有は例外的な扱いになります。

かつては民法において区分所有の規定はあったものの、そこで規定された基本的な項目では分譲マンション等には対応できないため、一般法である民法の特別法として昭和37年に区分所有法が制定されました。

第一条の条文を確認すると、構造上区分された数個の部分と記載されています。この構造上の区分というのは分譲マンションのように横と上下で区分される形だけではなく、横だけまたは上下だけで区分される形も区分所有法の対象となり得ます。

そして、第一条の所有権の目的とする建物の部分を専有部分ということが、第二条で定義されますが、専有部分として成立するには構造上の独立性と利用上の独立性を有することが要件となります。

第一条の文言としては「構造上区分された」と記載されているので、構造上の独立性のみと考えられがちですが、あとに続く「独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができる」が利用上の独立性を意味していますので、専用部分の成立条件としては利用上も独立していることが必要です。

なお、構造上の独立性とは、物理的に壁や天井、床等でその部屋や区画が他の部分と区切られていることで、利用上の独立性とは、独立して住居や事務所、店舗等として利用可能な状態にあることで、他の区画を通らないと入ることができない区画は利用上の独立性を有しているとは言えません。